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失去现金流后,房企该如何项目融资?

来源: 募融网 发布日期: 2021-09-28 浏览量: 165 赞: 2

    近期,很多房地产商都陷入了现金流断裂的困境。原因很简单,因为银行实施了集中贷款的新规,但是,若房地产手头有很优秀的项目资源,则会要不良资产处置机构的介入,来解决项目融资问题。

    以发生在湖北省的某个开发项目为例。这块地皮的每一部分开发程度都不一样,有一些地方已经预售了,但是还有一些地方因为资金链没跟上而处于待接盘的阶段。目前欠下的债务接近三十亿。目前当地政府正在想办法引入别的开发商来处置这块地,而项目的融资方式也正在洽谈之中。

    目前讨论出来的方案主要有两种。

    第一种方式,是通过设置超级优先权,来让商业公司进行融资和代建。

    根据目前所面对的现实,这家烂尾项目的开发商觉得,应该通过融资少部分资金作为启动资金以支付开工费、复工费将项目尽快启动,将符合预售条件的地块的销售款作为还款来源,以项目养项目。并且开发商前期支付的资金享有优先于工程债权、抵押债权等的超级优先权,此外,开发商代建形成的工程债权享受工程优先权。于是,因此要面对以下难题:

    1.以少部分资金的支出即享受超级优先权的方案首先需要经过债权人大会投票通过,重整方案一旦通过,其他的所有权利都将受到不同程度的限制。按照现行法律的规定,在优先顺序上,工程法定优先权>有抵押债权>其他普通债权。因此这种方式会损害其他债权人的利益,实操中没搞好的话会导致多方合作项目不欢而散。

    2.如果要在此出售项目的话,必须放弃土地的抵押性质。而这会影响抵押债权人的权益。

    3.对于政府、法院、业主方会担忧项目存在二次烂尾的风险。项目一旦二次烂尾则想要再次启动该项目,那基本是奢望。

    所以排除了第一种融资方式之后,这个开发商重新提了一个规划。

    第二种方式,就是共益债投资重整。

    这个方案会重新规划开发商的资产结构。因为这个公司的资产很低,资不抵债,所以没有股权价值,于是在调整股权的时候可以设立一个额外的投资主体,用比较低的价值成功持股公司。这样可以直接对公司进行风险控制。

    而共益债权投资的部分,专门进行资金的盘活。这部分的投资可以收购债权、抵押工程款和贷款。

    在共益投债方面,资金用途,主要以现金清偿部分债权,包括建设工程债权、抵押担保债权、破产费用、税款、职工债权等,其他资金作为项目复工续建款。为了避免前期资金支付压力,在还款节奏上可按节点来设置,通过前期替换部分债权的方式减轻资金支付压力,如重整方案出具后支付60%、销售回款达到一定比例后支付20%,回款达到XX后支付剩余的20%等等。而优先权属于共益债权。而退出方式是在扣除税费、保障后续开发的前提下,住宅部分的销售回款先息后本还款。

    这样一来,房企的资金压力足以缓解,后续的开发也足以保证。于是,在售出房屋之后,即可进行还款。

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